如何破解“住改商”扰民问题？代表、委员建议：细化审批及监管规则丨问政海南

南海网、新海南客户端记者 王康景 王燕珍

小区“住改商”，一边是相对低成本和便利化经营需求大，一边是居民生活休息等权益需要得到保障，一直以来由此引发的矛盾纠纷不断，不少小区居民投诉“住改商”（如餐馆、商超、公司经营用房等）带来的气味大、噪音、复杂人员等困扰多。根据《中华人民共和国民法典》等有关规定，业主将住宅改变为经营性用房须经过利害关系人的同意，然而在实际操作过程中，不少“住改商”涉事方并未落实，业主维权存在取证难等问题。今年海南省两会上，问政海南帮帮团“捎话上两会”，就此问题采访省人大代表与政协委员，寻解题良方。

省人大代表杨育宏：

细化法规形成有效监督

海南省人大代表，海口市龙华区大同街道义龙西社区党委书记、居委会主任杨育宏表示，自己在社区基层服务多年，“住改商”扰民是居民反映比较集中的问题之一，简言之是“开店挣钱”和“回家休息”两件事碰撞到一起，是个老难题。

“客观讲，小区内开设一些商店经营场所的确给居民生活带来一些便利，但扰民的问题也很突出。”杨育宏说，难题主要有三，一是虽然法律要求“住改商”需要利害关系人的同意，但现实中究竟如何清楚界定范围，操作时容易出现争议纠纷；二是抓证据难，在社区工作中遇到有人投诉这类问题，上门查证时往往发现相关扰民行为已经暂时停止；三是基层缺乏强制力，社区没有执法权，偶尔的劝导调解成功并不能解决长远的矛盾。

杨育宏说，从自身经验来看，他认为应该针对“住改商”问题进一步细化法律法规，给“利害关系人”的范畴提供一个更加明确的界定方式，同时要强化基层社区、街道与城管、公安等部门的联动处置能力，形成对“住改商”的有效监督机制，确保在完成合法合规手续之前不能“改”。

“此外，我建议通过调研和大数据分享，了解哪些类型的‘住改商’更容易导致扰民和投诉，比如麻将馆、产生油烟的餐馆，采取措施尽可能限制这些‘住改商’行为，而对那些相对不怎么扰民的‘住改商’业态进行适当的支持。”杨育宏说，不论是哪些“住改商”业态，相关责任方应该与社区、物业等签订《承诺书》，采取有效手段减少扰民，对于履行不力的进行监督和要求整改，曝光。

省政协委员李君：

建议“住改商”业主以书面逐一征求利害关系人意见

海南省政协委员，海南省律师协会副会长李君表示，并非全面禁止“住改商”，核心前提是取得利害关系业主的有效同意。根据规定，利害关系人分两类：一是本栋建筑物内的所有其他业主，属于法定利害关系人，无需举证证明权益受影响；二是建筑区划内本栋之外的业主，需举证证明房屋价值、生活质量已受或可能受不利影响，才可纳入范围。同意要求为一致同意，仅多数同意不具备法律效力，单个利害关系业主的反对即可阻止住改商行为。

在落实层面，海南2025年实施的市场主体住所登记办法明确，登记机关须核查利害关系人同意材料；建议住改商业主以书面形式逐一征求意见并留存凭证，物业服务人对住改商信息进行小区公示，建立社区、业委会前置调解机制，利害关系业主权益受损时可通过诉讼主张排除妨害、恢复原状。

据了解，最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）中规定， 业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

省政协委员李晟：

优化“住改商”审批流程，职能部门助力群众“取证”

2025年初，海口海航豪庭南苑二区"住改商"噪声扰民事件中，22楼业主何先生投诉楼上23楼被改作办公用途的公司，法院认定该公司的"住改商"行为影响了本栋其他业主的安宁生活。

李晟表示，住改商不仅仅是简单的商业行为，更涉及民生、社区和谐与城市治理现代化的问题。海南新规（《海南省市场主体住所（经营场所）登记管理办法》）虽未进一步扩大“利害关系业主”的范围，但通过操作流程的规范，间接强化了对本栋业主权益的保护。例如，要求申请人提交《不扰民承诺书》并明确行业负面清单。

在同意比例方面，“一致同意”意味着所有利害关系业主无一反对，“一致同意”必须通过明确的意思表示。不能采用默示同意的规则，即业主未明确表示同意，不视为同意。在海南的实践中，这一点尤为严格，例如海口市要求"住改商"需取得本栋全体业主签字确认，特别是当整栋楼超过3层时，需提供业主大会决议。

“不过，如果楼栋较高，业主数量众多，住改商要征得全部业主同意的难度较高，而本栋外业主若要主张自身权益受损，需自行收集证据并提起诉讼，这在实践中往往难以实现。”李晟坦言，部门权责交叉，多部门协调处理机制也有待进一步完善。

他进而提出建议，要优化“住改商”审批流程，推广电子化业主同意书，建议在“海南e登记”平台增设业主电子联签功能，允许业主通过实名认证的手机应用远程签署同意书，减少逐户签字的繁琐。

此外，要建立“住改商”负面清单与正面清单：对易产生噪音、污染或安全隐患的行业（如餐饮服务、歌舞娱乐、生产加工等）实行严格禁止；对低影响行业（如电商、咨询、设计等）则可适当简化程序，但仍需本栋业主同意。对负面清单内的行业加强日常巡查；对正面清单内的行业则可适当降低检查频次，提高监管精准度。强化信用惩戒与公示，对“住改商”有关企业形成监督压力。

建立多部门联合监管机制：由住建、市场监管、公安、环保等部门组成联合工作组，明确各部门职责分工，避免监管真空和推诿扯皮。

李晟还针对取证难的问题提出了建议，政府可采购便携式噪音检测设备供社区或物业使用，降低业主举证成本；同时要求市场监管部门对投诉进行现场录像存档，作为执法依据。与此同时，建议建立调解前置机制：在投诉受理后，先由街道办、社区或业主委员会进行调解，若调解不成再转入行政或司法程序，提高纠纷解决效率。