海口部分小区公共区域变“私家领地”现象为何多发？ | 问政海南·调查

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南海网、新海南客户端 记者 李文韬 文/图

“好好的公共区域被圈成了私人院子，这太不合理了。” 近日，海口多个小区业主反映自家小区的公共区域被部分一楼业主侵占，原因多是开发商在卖房期间口头承诺一楼业主可以将自家外围区域作为自家的院子使用。为此，记者走访了恒大天颐湾、倚能美林湾、金岛海一方三个小区发现均存在类似情况，执法部门已介入整改，律师也针对此类纠纷给出专业解读。

公共区域私占普遍 当事人和其他业主各有说法

近期，记者先后走访海口恒大天颐湾、倚能美林湾、海一方三个小区，发现一楼业主占用公共区域修建“私家花园”的现象普遍。

在恒大天颐湾小区，一楼多个房屋外围绿地被铺上水泥、地砖，围上栅栏，种上花草，俨然成为“私人领地”。“我们小区一楼业主买房时，开发商承诺过购买一楼房子会赠送‘小院子’，这是我们选择买一楼的一个重要原因，小区里一楼的住户基本都是这样改建的。”一位一楼业主告诉记者。

而小区其他业主则认为，一楼周边空地属于公共区域，私自占用侵占了业主们的权益。其中一位业主陈先生表示，他曾前往规划局核查，确认该区域在报建时明确属于全体业主共有的公共区域，依规不得被个人侵占。

物业方则声称此事是业主间纠纷，与物业无关。对于物业是否应当阻拦业主这种行为，物业人员不予正面答复，表示这些围起来的部分属于开发商在卖房时赠送的“院子”。

在倚能美林湾小区，记者看到部分一楼业主用不同材质的围栏圈占绿地，种上了各色花草。“之前这些地方都是草坪，现在全被圈起来了。”业主李女士说。

倚能美林湾小区部分一楼房屋外围设围栏圈占绿地。记者 李文韬 摄

一位一楼业主坦言，当年买房时销售人员带着看样板间，指着窗外绿地告诉他这部分以后就是房子附带的院子，但合同上没有写上相关内容。“我们现在想维权将院子合法化都没有依据，不知道如何是好。”这位业主说。

另一边，在金岛海一方小区也同样存在一楼业主私占公共区域现象。该小区一楼多户业主将房屋周边空地围起，部分业主还建起了2米左右高的实体砖墙，一些砖墙顶部还加装了防盗刺。

金岛海一方小区部分一楼房屋外围建起实体砖墙。记者 李文韬 摄

面对其他业主的质疑，一楼业主和物业均表示，这是开发商允许的。

执法部门表示开发商口头承诺不作数 将按规定整改

目前，该三个小区相关投诉已被登记受理，执法部门正在推进处理工作。

“开发商口头承诺赠送院子使用权，但无书面协议，不能作为合法依据，这样的改造行为是属于违规的。”该海口美兰区人民街道执法中队执法人员表示，一楼业主也算是受害者，可以采取收集证据等方式起诉开发商，以此维权，但现在执法部门须按照规定进行整改。

目前，人民街道执法中队已向恒大天颐湾涉事业主送去《立案通知书》与《调查询问通知书》。为保证执法公正、准确及处置要求，执法中队还将函询相关职能部门出具专业意见。待收到函复后，执法中队将结合主管部门建议，严格依照法律法规推进后续工作；海口市综合行政执法局秀英分局已向金岛海一方小区涉事业主送去《责令停止违法行为通知书》《责令限期改正通知书》，并同步将违法建设的业主房屋纳入五部委联合监管（限制房屋交易等措施）；倚能美林湾小区是否存在违规情况，相关部门仍在调查中。

恒大天颐湾小区一楼多个房屋外围绿地被铺上水泥、地砖，种上花草。记者 李文韬 摄

律师给出专业解读 “被口头承诺”的购房者也可维权

针对三个小区的案例，海南行一律师事务所律师罗涛结合《民法典》《城市绿化条例》等法律法规，从违规认定、口头承诺责任认定、合法改建条件及维权路径等方面，给出专业解读，为业主解决此类纠纷提供参考。

律师指出，圈占未经合法确认的一楼花园属于违规行为。根据《民法典》第二百七十四条，建筑区划内的绿地原则上属于业主共有，仅两种情况可例外，一是属于城镇公共绿地，二是规划文件明确“明示属于个人”的专属绿地。违规将公共区域占用的行为不仅侵犯全体业主的共有权，还违反《住宅室内装饰装修管理办法》第十二条“不得侵占公共空间”的规定。若占用城市绿化用地，还可能违反《城市绿化条例》第二十七条“未经同意擅自占用城市绿化用地”的规定。

“若是在没有书面协议的情况下，一楼业主想要在房屋周围围地建花园，可通过合法程序落地。”罗涛说，可经由业主共同决定，改变共有部分用途属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，需经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意；若涉及公共绿地，需经绿化主管部门同意。需要注意的是，即使满足上述条件，也不得违反“不得侵占公共空间”“不得损害公共部位和设施”的规定。

金岛海一方小区部分一楼房屋外围建起实体砖墙。记者 李文韬 摄

那么，对于开发商口头承诺赠送院子的情况，购房者应如何维权呢？罗涛表示，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，开发商的口头承诺如果对花园的位置、面积、使用权等内容描述明确，且该承诺是购房者决定买房、接受房价的关键因素，即使未载入合同，也视为合同内容。

“但是这些情况是需要有明确证据制成的，比如聊天记录、通话录音、证人证言等证据证明口头承诺确实存在，即可通过直接与开发商协商，或者向消费者协会、房地产行业协会等组织申请调解。协商调解无果的情况下还可通过诉讼方式进行维权。”罗涛说。

同时，罗涛建议，购房者最好在购房时就有所准备，避免不必要的麻烦。比如要求开发商将“附赠院子”写入《商品房买卖合同》或补充协议，明确约定绿地的位置、面积及“明示属于个人”的依据；购房前向规划部门查询该绿地是否属于“明示属于个人”的专属绿地，避免购买“共有绿地”的口头承诺。

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问政海南 |  海口一小区有业主侵占公共绿地？记者采访遭物业驱赶

南海网、新海南客户端8月20日消息（记者 李文韬）近日，有市民反映称，海口恒大天颐湾小区不少业主占用公共区域修建“花园”，其中小区业委会主任也进行该违规操作，侵占其他业主的权益，业主要求拆除违建部分，恢复原样。海口美兰区人民街道执法中队到现场调查后，给出答复。

小区17栋一楼多个房屋外围绿地被铺上水泥、地砖，种上花草。记者 李文韬 摄

“小区多个一楼业主长期占用其住宅周边的绿地，将公共区域圈为私用。而业委会主任也参与其中，侵占我们的权益，大家都很不满。”业主王先生说。另一位业主陈先生则表示，他们曾前往规划局核查，确认该区域在报建时明确属于全体业主共有的公共区域，依规不得被个人侵占。“然而我们多次拨打12345要求处理，多个部门都有来现场，却一直没有结果。”陈先生说。

8月19日，记者前往该小区看到，小区17栋一楼多个房屋外围绿地被铺上水泥、地砖，种上花草，供自家使用。其中一户被业主指认是小区业委会主任的房屋。

然而，就在记者正在了解情况的过程中，小区物业——金碧物业有限公司多位工作人员将记者驱赶出小区，称小区内禁止拍照，导致记者无法了解到其他楼栋情况。该物业声称没有小区规划图纸，此次事件为业主之间的矛盾纠纷。对于物业是否应当阻拦业主这种违规行为，物业工作人员不给予正面答复，而表示这些围起来的部分属于开发商在卖房时赠送的“院子”。“这件事应由执法部门处理，我们不接受采访。”其中一位物业工作人员说。

记者拨通了小区业主委员会主任的电话，她声称小区一楼业主买房时，开发商承诺过购买一楼房子会赠送“小院子”。“这是我们选择买一楼的一个重要原因，小区里一楼的住户基本都是这样改建的。而且当时建这个院子是向物业报备过的，获得物业同意的。没有物业的许可，我们也不会随便动工。”小区业委会主任说。

小区17栋一楼多个房屋外围绿地被铺上水泥、地砖，种上花草。记者 李文韬 摄

但提及开发商是否有书面承诺赠送“院子”时，小区业委会主任则表示，时间久远，难以说清楚。“如果说存在违规要拆除，执法部门应当去找物业和开发商，毕竟是他们同意我们才做的，而不是让我们蒙受损失。”小区业委会主任说。

随后，海口美兰区人民街道执法中队执法人员赶到了小区。即便如此，小区物业工作人员仍然阻拦记者进入小区，无奈记者只能从执法人员处了解调查结果。

人民街道执法中队执法人员现场回应称，此次投诉存在“针对性”，涉事的其中一位业主是小区业委会主任，与其他业主存在矛盾。“小区一楼类似‘小院子’的情况从小区建成后便存在，多为业主用木栅栏圈围自用，一般这种情况是购房时，开发商口头承诺赠送院子使用权，但无书面协议，这样的改造行为是属于违规的。”该执法人员表示，下一步，他们将下达整改文书要求涉事业主拆除栅栏，恢复公共区域原貌。自行整改限期为3至7天，若逾期未改，将依照规定强制执法。

后续记者将继续关注该事件进展。

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