如何守好业主“钱袋子”， 让小区公共收益从“糊涂账”到“明白账”？丨探寻小区“当家”之路①

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开栏语:

小区是城市治理的“最后一百米”，物业服务连着千家万户的安居梦。质价是否相符、公共收益是否透明、业委会如何有效运转……这些身边的“关键小事”，考验着基层治理的智慧与温度。

2026年4月，海南省住建厅全面启动物业服务突出问题集中整治，全省1100多家物业企业签署承诺书，剑指质价不符、侵占公共收益、维修资金管理不规范等六大类顽疾。一场提升物业服务的行动正在琼州大地展开。

即日起，南海网、南国都市报《问政海南》栏目推出“探寻小区‘当家’之路”系列调查报道。本系列报道将秉持“真探”精神，以问题为导向，以推动解决为目标，通过深入一线的调查、多角度的剖析与建设性的对话，全面呈现海南小区治理的真实图景，追问各方权责，探寻规范化、透明化、法治化的小区共治新路径，推动相关管理机制的完善与民生痛点的解决。

南海网、新海南客户端 记者 王小畅 赵航

电梯广告、公共停车位、快递柜、充电桩……小区里这些随处可见的经营项目，每年产生的收益如何分配？这笔本应属于全体业主的“公共收益”，是小区治理中备受关注的话题之一。

海南省“提升物业服务质量 我们在行动”专项行动启动以来，不少业主通过“问政海南”平台反映其小区：这笔账不公开、不透明。近日，南国都市报、南海网记者结合平台投诉线索，深入多个小区，对海南小区公共收益的管理现状展开调查。

年入57万，亏了66万

小区公示的公共收益“账单”被业主质疑

连日来，“问政海南”平台相继接到来自海口、昌江、澄迈、屯昌、万宁等多个市县的业主反映小区公共收益的问题。反映最多的，是公共收益长期不公示、不透明。有业主反映，所在小区物业入驻多年从未公示过公共收益收支明细，甚至退场后也拒不提交相关账目；还有业主反映，小区公共收益被长期侵占，多次要求公示均无果。

在涉及小区公共收益的新型经营项目上，投诉同样不少。有的业主反映，物业在未向全体业主公示的情况下建设电动自行车充电停车棚，建成后充电桩收益也未纳入公共收益账户；还有业主投诉小区物业未经业主同意，私自与第三方签订泳池经营协议，或将公共收益挪作他用。

在这些投诉中，南海幸福汇小区一期、二期、五期的业主反映，物业公示的公共收益收支仅列有粗项数字，且出现连年亏损。

幸福汇1期物业服务中心公共收益收支情况表。记者 赵航 摄

据南海幸福汇一期公告栏公共收益收支情况表公示内容所示，南海幸福汇一期2025年“物业共用部分经营收入”为57.3万元，主要项目是公共产权车位、场地使用和其他经营收入，其中公共产权车位收入占了大头，为51.8万元。“物业共用部分经营支出”为123.7万元，其中经营管理成本67.1万元。年度结余-66.4万元，多年累计结余-233.9万元。在该小区的其他期，物业公共收益账户也存在为负的情况。

“我认为工资属于物业费支出范畴，不应属于公共收益支出。”南海幸福汇业主符先生对该小区公共收益收支情况表中的“经营管理成本”项目提出疑问。

对于这份公共收益收支情况表，南海幸福汇一期物业工作人员回应称，公示内容是根据2025年8月21日由海南省物业协会开展的专项业务培训所要求的模板填列的。承诺将在20个工作日内，对2025年度及往期公共收益情况进行梳理，进一步细化公示内容，并在物业服务中心设立查询区域，方便业主查阅相关合同原件及发票复印件。

关于“经营管理成本”的构成，该工作人员解释，主要包含经营公共区域所产生的直接人力投入，以及能耗、耗材等直接成本。这部分成本与基础物业服务合同中约定的人员成本分属不同核算体系，不存在重复列支的情况。工作人员表示，公司将在后续公示中对此项进行细化拆分。

记者查阅南海幸福汇商品房买卖合同发现，合同中关于物业服务费支出的条款明确，管理服务人员工资、社会保险等应由物业费承担。

海口美墅湾小区也存在公共收益的投诉。该小区多位业主反映，物业多年未提供财务年报和公共收支情况，也未委托第三方进行财务审计。

对此，美墅湾物业相关负责人称，此前曾张贴公共收益收支情况，但因内容较为粗略笼统，目前已将相关材料撤下，并在秀英区西秀镇政府指导下进行整改，计划于本月20日左右重新公示详细收支明细。

小区公共收益从哪来？

又应该怎么花？

公共收益的投诉率比较高，很大程度上是因为业主对公共收益的来路和去路都不清楚。这笔钱到底从哪些地方来？又该怎么花？

记者了解到，凡是利用业主共有部分进行经营活动产生的收入，都属于公共收益范畴。《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

小区公共收益中，电梯广告曾是最主要的来源之一。不过多位物业公司负责人介绍，随着广告市场变化，电梯广告收入已大幅减少，部分电梯甚至已无广告投放。

海南省物业管理协会会长张启云在采访中也印证了这一趋势：“现在电梯广告还有吗？挺少的。就是因为收益少，还存在管理责任和广告风险。”

如今公共区域停车位成为公共收益中占比最大的部分。记者走访多个小区发现，小区地面公共停车位、地下车库中属于业主共有的车位，其出租收入是这些小区公共收益的重要来源。

除此之外，在小区公共区域设置的智能快递柜、两轮电动车充电桩、电动汽车充电桩、直饮水机等，也是近些年增长的收益来源。小区公共配套设施对外承包经营，同样会产生租金收入。临时摆摊、促销活动、通信基站等场地使用费，也属于公共收益的组成部分。

按照相关法规，上述所有利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，归全体业主共有。

小程序实时显示小区公共收益的收支情况。手机截图

儋州市物业协会秘书长袁野介绍，物业公司可依据协议约定，从公共收益中计提管理成本，常见做法是按方案或协议约定比例——比如按收益的30%或收入的30%计提，具体看双方约定。但一般不会出现人员开支、管理成本大于经营总收入的情况。

对于公共收益的使用，又有什么规范？张启云介绍，公共收益的管理经历了两个阶段。2003年出台的国家条例已规定物业收取的公共收益要单独列账，当时只要公示于业主、征求意见后没有异议，物业就可以使用。2021年1月1日民法典实施后，第278条规定：小区里的公共收益、维修资金等重大事项，须经全体业主“双三分之二”表决通过，即专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

在实际操作中，容易让业主混淆的是物业管理费和公共收益的使用界限。哪些费用该从物业费里出，哪些该从公共收益或维修资金里出？

张启云解释，物业费包含的是“维护”（养护），而非“维修”。日常小修、保养、换小零件（如灯泡、按钮、小轴承）由物业费承担；大修、整体换件、系统改造由专项维修资金或业主分摊。一个判断标准是“换件还是修件”——仅修理、调试、润滑、清洁属物业费范畴，需要更换主要核心部件或整机通常属专项维修资金范畴。

针对公共收益支出是否合理，张启云还提出了“四看”的参考标准：看收入——小区实际公共收益有多少、来源有哪些；看支出——用了多少、用在了哪里；看程序——是否经过两家以上报价、价格是否合理；看真实性——特别是没有业委会的小区，支出的真实性需要审慎评估。

手机一开，账目了然

海口这些小区把公共收益管“明白了”

记者走访发现，海口一些小区已经在公共收益的透明化管理上走出了新路子。

“你看我们小区这个做法就挺好，每笔公共收益的收入和支出，通过手机就可以实时查看到。”家住海口恒大美丽沙天瑞小区的住户敖先生在手机上给记者展示他们小区的小程序。

恒大美丽沙天瑞小区业主通过手机查看小区公共收益情况。记者 王小畅 摄

这个小程序是金碧物业有限公司自研的“我家灯火”公区收益服务小程序。业主登录后，所在小区的公共收益收支明细可逐笔查看，收入来源与支出用途均有对应标注。

“传统线下公示模式存在信息更新不及时、查阅不便、明细不清晰等问题，难以充分保障业主的知情权与监督权。”金碧物业有限公司海南分公司美丽沙区域总经理张定坤告诉记者，业主线上登录后即可进入公示板块查看，告别了传统公告栏公示的局限性，可随时随地查询，实现“足不出户知家底”。平台上，各种明细一目了然，小区公共收益的每一笔收支都能清晰呈现，数据公开、来源可溯、去向明确，全程可查。此外，数据实时更新，收支动态同步上线，结余金额实时显示，杜绝“信息滞后、账目模糊”问题，每一分钱都清清楚楚。

张定坤称，公共收益服务小程序全程可监督，充分保障业主权益，打通业主监督的“最后一米”，拉近物业与业主的距离，筑牢业主与物业之间的信任桥梁。业主可随时核对账目，拥有完全的知情权、监督权。通过线上透明化公示，既简化了业主查询流程，又打通了高效监督渠道，让业主全面参与到小区公共收益管理监督中。

此外，在管理模式创新上，羽馨物业采用“信酬制/信托制”模式，将物业费、公共收益纳入独立共管账户，物业企业按约定比例提取服务酬金，所有收支情况全程向业主公开。据介绍，该模式项目的收缴率达92%以上，业主满意度连续三年保持在93%以上。

智慧城（海南）生活服务有限公司已要求所有项目建立“公共收益”专用台账，采用线上模块进行公示，并探索委托第三方审计机构进行年度审计。

海南将以“信用评价”等政策组合拳

规范小区公共收益管理

企业的自发探索值得肯定，但要管好全省小区的公共收益，还需要从制度层面系统推进。

“公共收益属于全体业主所有，物业企业代为经营共有部位和设施设备，并进行账目管理。但目前账目透明度普遍不足，部分小区存在收支不明、使用随意、公示敷衍等问题。”张启云称，物业企业应当给业主一本公共收益收支的明白账，同时主动把维持小区服务的真实成本摆上台面，让业主对小区整体运营和管理服务成本明明白白。

“只有双向透明，才能真正构建起双方的信任关系，逐步改变部分业主认为‘几毛钱物业费，物业公司也有利可图’的刻板印象。”张启云说。

如何让物业服务企业“自觉”地做好公共收益收支的明白账？省外有哪些好的做法呢？

浙江宁波给全市小区共有资产挂上“身份证”——标识牌上清楚地标注资产类型、地址和专属编码，业主一眼就能看出哪些经营用房属于全体业主、有没有在产生收益。

上海则推动小区公共收益全部进入区级政府监管账户，根据管理规约和合同约定分别转入小区公共收入账户和物业企业账户，同时引入第三方机构对公共收入单独记账，规范开展年度审计，实现公共收益的公开透明管理。

省外这些好做法，已引起了海南相关部门的关注。

记者从省住建厅获悉，去年印发的《海南省物业服务企业信用评价管理办法》已将公共收益相关违规行为纳入不良行为认定范围。其中明确，未在临时管理规约中明示，或未经业主共同决定，擅自利用物业共用部位进行经营的；经营收益未单独列账，或未与业委会设立共管账户的；擅自占用或挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益的；擅自改变物业服务用房或公共建筑用途的；挪用或侵占业主共有部分收益的，均属于不良行为。

省住建厅房地产市场监管处相关负责人表示，去年《海南省物业服务企业信用评价管理办法》已经印发，今年将在此基础上推进信用评价、红黑榜等工作，评价结果将与后续业务挂钩。此外，正在联合行业协会共同推进物业服务合同示范文本、公共收益公示模板等标准规范的完善，《物业管理条例》的前期准备工作也已启动。将通过政策组合拳的方式，让公共收益管理更加“明明白白”，让其成为业主与物业的信任之桥。

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