服务跟不上、公共收益为负数！海口雅居乐金沙湾业主：钱去哪了？ | 问政海南

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南海网、新海南客户端记者 袁玉龙

“普通住宅，摇身一变成别墅洋房？”“风机房为啥改成员工休息室？”“为啥公共收益记录每张都有收入，最后却是负数？”近日，海口雅居乐金沙湾一期、二期、三期多名业主向南海网、新海南客户端《问政海南》栏目反馈，小区物业服务存在诸多问题，引发业主不满。

“物业自2020年交房起将28层高层建筑定义为‘洋房’并按3.6元/㎡收取费用，但未提供住建局备案依据。小区内别墅区收费更高，但这些房产性质应为普通高层住宅。小区绿化仅少量乔木、无运动场及会所等基础配套设施，与收费标准严重不符。台风‘摩羯’破坏的小区大门及门禁系统（二期1号门）至今未修复，存在安全隐患。”业主朱女士说道。

业主们表示，最突出的矛盾是物业收费与服务质量不匹配，目前小区物业费按较高标准收取，但实际服务水平跟不上，业主对高价收费的依据存在争议，多次沟通未果。

此外，业主还反映小区公共收益不透明，对于广告、停车等公共区域收益的收支情况，物业未公开明细，业主知情权得不到保障。更让业主担心的是小区安全隐患问题：地下停车场长期堆放大量杂物和板材，有的消防栓箱上还存放着具有助燃特性的除锈剂，一旦发生火灾，后果不堪设想，业主们对此忧心忡忡，希望相关部门能介入排查，督促整改。

雅居乐金沙湾二期地库防火分区堆放大量杂物。记者 袁玉龙 摄

收费为什么那么高？

在业主提供的前期物业服务协议上，记者看到在第3页第七条“本物业的物业服务费用实行包干制。乙方按以下方式及标准计收该物业的物业服务费。”电梯洋房（带电梯住宅）3.6元/月·㎡，别墅（低层住宅）5.6元/月·㎡。

业主提供的前期物业服务协议。业主供图

“业主买房时，是跟开发商了解过这里的情况的。在我们的商品房买卖合同上面也有相应的签署，如果没记错的话应该是与开发商签署的第12页有标注收费标准。”同时，雅居乐金沙湾物业服务中心经理杓文荣也说道，收房时签署的前期物业服务协议已公示单价。

但业主似乎并不认同这种说法。

“我是小区二期所谓别墅区的业主，当初购房时信息严重不对称，稀里糊涂就签了购房协议和前期物业服务合同。直到不动产权证办下来，我们才发现，开发商口中宣传的叠拼别墅，规划性质压根就是普通住宅。就连当初按住宅属性高价卖给我们的地下室，产权备案也变成了构筑物、工具间。” 业主乐先生（化名）无奈道出心中困惑。

发现实际规划、产权性质与销售宣传严重不符后，乐先生先后找到开发商和物业公司讨要说法。但得到的答复是，合同已签字生效，业主必须按约定履约，地下室仍要按照5.6元/平方米的标准正常缴纳物业费。

业主乐先生（化名）提供的购房合同及不动产权证均显示为“住宅”性质。记者 袁玉龙 摄

乐先生（化名）以地下室已备案为构筑物、并非标准住宅配套，是否仍适用现行收费标准的问题，多次追问合规收费依据。开发商与物业方面也坦承清楚这一产权现状，却始终以相关收费标准暂无专人对接办理为由，一拖再拖。

“说到别墅区对应的费用，所谓的别墅也属于住宅区。住宅也有相应的收费标准，这在合同上写的是多层住宅。但对应的容积率和空间和高层不一样，对应的单价也和政府做了相应的报备，并不是凭空决定。”同时，杓文荣也补充道，可能开发商在卖房时，对外说是别墅。其实，就是上叠下叠的多层住宅形式。

服务为什么跟不上？

针对业主反映台风过后门禁、绿化等设施长期未修复的问题，杓文荣解释称，目前已经垫资300多万元用于台风后抢修，但公共收益不足以覆盖全部维修成本。

绿化方面，台风后补种的苗木需要先观察存活情况，计划下半年统一补植。

门禁系统因原有设备存在安全隐患已经暂停使用，预计6月底前将全部更换成新的摆闸系统。

雅居乐金沙湾二期地库防火分区堆放大量杂物。记者 袁玉龙 摄

此外，针对业主多次反映地下车库存在电动车违规入库、杂物堆放等消防隐患，杓文荣回应称，目前每周都会组织大扫除清理杂物，接下来会加强隐患排查力度。

雅居乐金沙湾二期地库防火分区堆放大量杂物。记者 袁玉龙 摄

针对车辆进出问题，物业仅允许工作车辆临时进出地下车库搬运物料，日常管理会严格管控。目前小区已经设置了地面电动自行车充电棚，还配齐了灭火器，对于屡教不改的违规车主，物业会直接上报城管部门处理。

雅居乐金沙湾二期地库防火分区堆放大量杂物。记者 袁玉龙 摄

业主为什么没有享受公共收益？

针对业主关心的公共收益明细的问题，记者也采访了杓文荣。杓文荣称，公共收益目前他们是单独做账，和物业费账户完全分开，没有混在一起算账。按照分配比例，扣除合理运营成本后，物业拿三成，业主分七成，这个比例一直是明确的。从小区一期交付到现在，他们每年都会做公共收益年度报表，而且每栋楼的公告栏都按要求张贴公示了。

当记者问其为何小区业主称没有看到过时，他表示，“材料没看到，不代表它不存在。我们都是有记录的。可能小区‘候鸟’业主比较多，很多业主过冬才过来，公示的时候刚好不在。”

杓文荣补充说道，今年他们也计划申请一个专门的独立监管账户，专门管理公共收益，以后账目会更公开透明，方便业主监督。

记者再次追问其属于业主部分的钱去哪了？是否用过属于业主部分的资金时？“我就实话实说，因为‘摩羯’台风，我们没有跟业主去收一分钱，我们物业公司垫了三百多万。至于是否用过业主的公共收益，我们的报表里有体现。”

近年来，公共收益的投诉率之所以比较高，很大程度上是因为业主对公共收益的来路和去路都不清楚。这笔钱到底从哪些地方来？又该怎么花？

记者了解到，凡是利用业主共有部分进行经营活动产生的收入，都属于公共收益范畴。《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

雅居乐金沙湾物业提供的2021年至2024年的公共收益收支情况表。

当天，记者提出查看报表，但直至5月13日，雅居乐金沙湾物业才提供出2021年至2024年的公共收益收支情况表。根据其提供的报表显示，2021年至2024年的公共收益均为负数。

接下来，针对业主关心的问题，南海网、新海南客户端《问政海南》栏目将持续关注。

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