“住改商之困”破局 两部新规为“住改商”划界立规 | 问政海南·追踪

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南海网、新海南客户端 记者 李文韬

2025年初，新海南客户端、南海网、南国都市报推出《住改商之困》系列调查，深度聚焦海口海航豪庭南苑二区“住改商”噪声扰民事件，披露了业主维权难、部门监管难、违规成本低等问题。报道引发社会强烈共鸣，也为海南“住改商”治理提出了建设性建议。

记者近日获悉，日前，海南省人民政府办公厅、海南省市场监督管理局先后印发《海南省市场主体住所（经营场所）登记管理办法》《海南省市场监督管理局经营主体住所托管办法》，分别于2025年11月1日、12月1日起正式实施。这两部新规精准靶向“住改商”治理痛点，从登记、监管、维权全链条构建解决方案，报道所发现的问题都有了具体的管理规定。

过去：“住改商”法律法规模糊不清 维权两头难

“晚上11点后，桌椅拖动声、敲打声总会突然响起，一家人整宿都睡不好。”海口海航豪庭南苑二区22楼业主何先生的困扰，成为海南“住改商”乱象的典型缩影。2025年初，何先生发现楼上23楼被改作办公用途，有一家公司在此开展经营，夜间频繁产生噪声干扰邻里休息。【详细】

多次向物业、社区反映无果后，何先生选择报警，民警多次出警劝导却收效甚微。涉事公司虽于1月变更注册地址至龙华区某写字楼，但原地址门口仍张贴着公司标识，屋内堆积大量档案文件，夜间噪声依旧。由于噪声污染具有瞬时性，执法人员到场时往往已无取证条件，多部门协调陷入“投诉-劝导-再投诉”的循环，何先生的维权之路横跨数月仍未彻底解决。

何先生的遭遇并非个例，“住改商”在海南多个小区普遍存在，为此，记者曾走访辖区派出所、住保中心、市场监管局，就住改商痛点及解决办法，展开深入探讨。

结合多年办案经验，国兴派出所民警总结出两大核心难点：一是监管权责交叉，房屋用途变更归住建局管，营业执照由市场监管局核发，派出所仅能处理噪声和治安问题，难以形成全面监管；二是取证处罚困难，噪声扰民需连续监测佐证，执法缺乏有效依据。

审批流程的便利化也带来监管难题。海口市市场监督管理局琼山分局审批办公室副主任朱达智曾表示，原先经营许可证发放后，监管主要靠两种方式：一是委托中国邮政送达地址确认书，未签收将列入经营异常名录；二是每年下半年“双随机、一公开” 抽查。而根据原先的相关条例，仅当企业提交虚假材料、实际情况与登记不符时，才能撤销营业执照；若登记材料真实，即便扰民，也无法律依据吊销执照。

海口市琼山区住房保障中心物业部部长占松曾坦言，相关规范中没有明确“利害关系业主”的范围（是本栋、本单元还是整个小区），也没有规定同意书该提交给哪个部门，格式要求也不清晰。他进一步指出，实际执行中还存在多重难点：有利害关系业主一致同意难以实现，经营者隐瞒情况难以查证；部门职责交叉易导致推诿。

如今：两部新规落地 破解“住改商”治理难题

日前，《海南省市场主体住所（经营场所）登记管理办法》（下简称“管理办法”）、《海南省市场监督管理局经营主体住所托管办法》（下简称《托管办法》）相继实施。从源头管控、过程监管、维权保障三方面构建闭环治理体系。

“两部新规相互衔接、各有侧重，核心是通过登记规范化、监管精准化破解‘住改商’乱象。”海南省市场监管局相关负责人对两部新规进行了解读。

《管理办法》实行以标准地址为基础的自主申报承诺制，申报信息能通过标准地址库在线核对的，可免于提交使用证明，进一步降低制度性交易成本；同时明确不适用承诺制的情形，包括地址无法在线核对、被列入严重违法失信名单且未完成信用修复等，从源头防范虚假登记。

同时，明确了自然资源和规划、住房和城乡建设、公安、生态环境、应急管理等相关部门在市场主体住所（经营场所）监管中的职责分工，规定市场监管部门可根据监管工作需要，会同有关部门加强对不同方式提供住所登记或经营场所备案的市场主体进行不同比例、频次的抽查检查，实施差异化监管。

记者体验：网上登记需上传利害关系业主一致同意材料

此外，记者还发现，通过新版的“海南e登记”线上平台进行市场主体住所登记时，需要上传利害关系业主一致同意材料方可完成登记。该负责人表示，海南省市场监管局将加速“海南e登记”住所登记模块改造，加大力度推动与标准地址库系统对接，优化住所申报在线比对规则和机制，修订住所托管、集中办公区管理制度，通过数据共享、信息比对、完善机制，更好地统筹准入便利和风险防控，降低创业成本，激发经营主体活力。

《托管办法》明确托管机构开展住所托管服务活动，可以通过“海南e登记2.0”平台住所托管服务专区自行录入信息，并协助其托管对象申请登记备案事项，为无需固定实体场所的轻资产企业提供合规路径，从源头减少住宅违规商用；按照“登管衔接”原则，明确市场监管部门应当“通过‘双随机、一公开’抽查、专项检查和受理投诉举报等途径”，加强托管机构信用承诺管理。

律师点评：新规填补“住改商”管理空白 监管、维权有了明确依据

“从时间上看，《管理办法》印发较早，《托管办法》出台在后。从法律法规的效力层级上看，《管理办法》是《托管办法》制定和修订的依据。”海南行一律师事务所律师罗涛认为，《管理办法》是对整个海南省企业（经营场所）的总体性地方细化法规，而《托管办法》则是在自贸港背景下的充分鼓励市场主体参与市场经济，简化、便捷企业登记注册的一项重大创新。

根据《管理办法》第三条，住宅（含自建房）作为经营性用房需符合房屋质量安全、管理规约等规定，且必须取得利害关系业主一致同意，值得注意的是，这一点是第一次明文写在海南的《管理办法》中，原先只体现在《中华人民共和国民法典》中；第九条明确要求，不适用自主申报承诺制的市场主体若使用住宅作为经营场所，除需提交房屋安全鉴定合格证明外，还必须提供全体利害关系业主同意的书面材料。

罗涛认为，自主申报承诺制是新规出台的一项亮点，在便捷企业注册时，亦对不适用自主申报承诺制的市场主体若使用住宅作为经营场所进行了特殊规定，从而在企业注册的阶段就杜绝了可能出现的违规“住改商”情况。比如，《管理办法》颁布后，自2025年11月1日起，企业在申请网上注册时，住宅不能用于注册公司经营地址，除非房东和有利害关系的业主一致同意方可进行注册使用，并且需要提供相关证明文件。

“对于存量‘住改商’情况依然适用，若有利害关系业主提出异议，即使是原先通过申报的企业，年审也将无法通过。这类企业将不再适用自主承诺申报制，登记流程转为线下审核，需要企业再递交全体利害关系业主同意的书面材料。”罗涛说，当市场主体申报的住所信息无法通过标准地址库在线核验时，需转为人工审查程序，此时住宅改商用必须提交完整的产权证明及业主同意文件；另外，被列入严重违法失信名单的市场主体，即使满足"住改商"形式要件，仍无法适用简化登记程序。

根据《海南省市场主体住所（经营场所）登记管理办法》，住宅作为经营场所需取得利害关系业主同意，并且自相关系统中进行明确规制，基本上杜绝了未经利害关系人同意、违规使用住宅“住改商”的现象，也避免了由此类问题所引发的矛盾；而托管机制则为市场主体提供了替代方案，避免直接涉及“住改商”的复杂审批程序。

市场监管部门对采用托管登记的市场主体实施分类监管，通过“双随机”抽查、投诉举报等途径重点核查托管对象实际经营情况，防范虚假登记或违规经营。

《托管办法》通过建立住所托管机制，为无需固定场所的市场主体提供合规登记路径，分流“住改商”需求，同时依托托管单位的资质审核、管理义务及信用约束机制，形成对“住改商”问题的间接规范。其与《管理办法》的衔接，进一步构建了“疏堵结合”的监管体系，既保障了市场活力，又强化了风险防控。

“新规实施后，通过住所托管机制简化特定行业的登记门槛，通过地址标准化和大数据核查遏制虚假注册，明确了‘住改商’需遵循严格的法定程序及业主同意规则。”罗涛表示，新规从法律层面填补了许多“住改商”治理内容的空白，优化了事中事后监管机制，为相关部门监管、业主维权提供了更明确的依据。

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