油烟噪音+管网堵塞！海口华侨楼“住改商”餐馆扰民 部门：联合执法推动限期搬离丨问政海南

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南海网、新海南客户端记者 孙春丽

近日，海口市美兰区和平南路红坎坡社区华侨楼居民反映，该栋一楼业主违规“住改商”开设餐饮店，长期产生噪音、油烟污染，还导致下水道堵塞、雨季楼道积水，严重影响居民正常生活。目前，海口美兰区博爱街道综合行政执法中队已联合区市场监督管理局等部门开展现场执法，同意给予其过渡期另寻合规经营场地。

居民楼下开设饭店

实地探访：老旧楼内开饭店 噪音油烟积水困扰居民

记者实地探访发现，华侨楼是一栋四层老旧居民楼，三栋楼间设有狭窄通道，华侨楼一楼开设着一家挂牌“白莲鹅·烧鹅”“正宗文昌鸡饭店”的餐馆。记者尚未进入通道，便听到剁切菜板的撞击声与抽油烟机的运转声，该店开展外卖业务，往来取餐的外卖小哥络绎不绝。

居民楼下开设饭店

“从装修时就埋下了麻烦！”居民王女士向记者吐槽，店铺装修期间，施工沙土直接排入小区下水道，造成管网严重堵塞。每逢夏季降雨或台风天气，楼道积水深度可达膝盖，居民只能光脚进出，污水淤积还让周边环境脏乱不堪。此外，店铺排污设施简易，未做专业净化处理，刺鼻的油烟直接飘散至楼上住户家中，严重影响居住舒适度。

噪音污染更让居民苦不堪言。王女士介绍，店铺作业时间从每日早上8:30持续至晚上10:30，午间无休息，只要有外卖订单就持续运营。油烟机、风机等设备不间断运转产生的噪音，在3楼、4楼住户家中仍清晰可闻，尤其午间用餐高峰和晚间七八点时段，噪音干扰更为明显。“孩子没法安心学习，老人休息也受影响，我们自己估算噪音大概有57-58分贝，只是没请专业部门检测过。”

简易的抽烟机排油烟

多部门联合执法：给予过渡期搬迁

针对居民诉求，近日海口市美兰区博爱街道综合行政执法中队与区市场监督管理所联合开展现场执法。执法人员明确指出，该店铺将居民住宅改作经营性用途，其排烟、排污及噪音是否达标，需由第三方专业机构检测认定。考虑到店铺存在设施搬迁、营业执照变更等实际困难，经多部门协调沟通，同意给予其过渡期，用于另寻合规经营场地。

“我们作为属地管理单位，会持续跟进整改进度。”博爱街道综合行政执法中队相关负责人表示，已对该店铺进行劝导，后续将联合市场监管等职能部门密切跟踪，若劝导无效、整改不到位，将及时向上级部门上报情况，依法依规采取进一步处置措施，切实保障居民的合法权益。

脏乱差的排污系统

律师：居民楼禁开油烟餐饮项目 违规“住改商”维权有章可循

海南行一律师事务所律师罗涛表示，涉案餐饮店铺的“住改商”行为已触碰多重法律红线，违规性质清晰。根据《民法典》第279条及最高法相关司法解释，业主将住宅改为经营性用房，必须经整栋楼“有利害关系业主”一致同意，整栋业主均享有“一票否决权”，即便多数业主同意也不能成为合法抗辩理由。同时，海口市餐饮经营场所选址负面清单明确禁止在居民住宅楼内开设产生油烟的餐饮服务项目，涉案店铺涉及剁切、烹饪等产生油烟和噪音的工序，属于明令禁止情形。

从法律层面分析，该“住改商”行为涉嫌三重侵权叠加。一是违反《民法典》第288-296条关于相邻权的规定，通过油烟直排、噪音干扰、下水道堵塞致积水等行为，侵害周边业主正常生活权益；二是违反《大气污染防治法》《环境噪声污染防治法》，无专业净化设施排放油烟，且居民自测噪音达57-58分贝，接近夜间50分贝的标准限值，构成环境污染侵害；三是可能违反《物业管理条例》，装修沙土排入下水道导致管网堵塞，损害公共设施使用功能。

针对居民如何合法维权，罗涛律师给出详细操作指南，核心在于扎实收集证据与分阶段推进。

在证据收集方面，居民需重点关注四类材料：一是直观证据，包括拍摄油烟直排、楼道积水、设备噪音的视频，通过手机APP或专业分贝仪记录噪音数据，录制与经营者、执法人员的沟通录音，直观证明污染事实与扰民程度；二是佐证材料，如业主联名签字的异议书、12345/12369投诉记录、物业巡查记录、社区调解记录，若因污染导致健康问题需补充医疗证明，佐证业主反对态度及维权过程；三是专业检测报告，必要时可委托有资质第三方机构开展油烟排放浓度、分时段噪音分贝、下水道堵塞原因等鉴定，提供量化违法证据；四是经营信息，核查店铺营业执照注册地址与实际地址是否一致，收集外卖平台经营信息、排污设施配置情况等，证明其违规经营状态。

维权过程可分两阶段循序渐进：第一阶段为行政投诉阶段，目前执法部门已介入，居民可组织整栋楼业主向美兰区博爱街道办、区市场监督管理局、区综合行政执法局、生态环境部门提交书面投诉，明确提出“责令立即停止违法经营、限期搬离至合规场所、赔偿相关损失”三项核心诉求，并保留投诉回执，定期询问进展，对行政不作为可在60日内提起行政复议或诉讼；若行政处理不力，可进入第二阶段民事司法救济，整栋楼业主均可作为原告，推选2-3名代表提起诉讼，要求确认“住改商”行为违法、排除妨害、恢复原状并赔偿损失。罗涛律师表示，此类案件中被告无法提供业主一致同意证明且违反海口餐饮选址禁令，居民胜诉概率极高，生效判决作出后可申请法院强制执行，对拒不执行者可纳入失信被执行人名单。

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