问政海南丨楼上法拍房漏水 楼下墙体渗水钢筋裸露 如何维权？

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南海网、新海南客户端记者 李文韬

近日，台风过后的一场漏水，让海口云海花都小区3栋10楼一户业主周女士愁白了头。周女士反映称，楼上的房屋是法拍房，早就被查封了，因之前台风“摩羯”把楼上的阳台门刮坏，最近几场台风和大雨过后，屋内积水，时间一长就往楼下渗，她家天花板因渗水被泡，甚至连钢筋都露出来了。可楼上被查封无法维修，开发商海南万基威置业有限公司又找不到对接人，这糟心事到底该找谁解决？

天花板渗水变色明显 墙内钢筋裸露令人担忧

近日，记者跟着周女士来到她的房子内，一进门就看见天花板上有一片片水渍像“地图”似的铺开，可以明显看到，许多钢筋就这么光秃秃地裸露在墙面。

周女士家中水渍斑驳、钢筋裸露。记者 李文韬 摄

“之前台风‘摩羯’后，楼上阳台的门被刮坏了，后续刮风下雨积水后，就成这样了。我很怀疑这房子质量存在问题，正常漏水哪能把钢筋泡出来？”周女士说，“之前物业称楼上是查封的法拍房，所以不好维修，不过就在前几天他们把楼上积水清干净后，还装上了阳台门，现在渗水就没那么严重了。”

记者从周女士提供的照片里看到，前不久，楼上阳台积水严重，阳台和室内的地面都已经长了一层青苔，周女士房子的天花板也很明显可以看到渗水痕迹。不过现在，周女士家天花板渗水痕迹变淡，但仍然能看到水渍和裸露的钢筋。

楼上法拍房清理前，其阳台门被吹坏。业主周女士供图

楼上法拍房清理前，周女士家的天花板渗水明显。业主周女士供图

随后，周女士拿着物业给的楼上房屋钥匙，带着记者走进楼上房屋，房屋门口并没贴有封条。可以看到房间内堆了不少建筑垃圾，阳台和室内的积水和青苔虽已被清理，但还是可以看到地板上有些许青苔残留和泡水痕迹。从椰城市民云APP上，周女士查到了该房间确实属于法拍房，已被查封。

“这间房我们也查不到相关信息，目前据我们了解是没有业主持有。之前我们也清理了，现在把阳台门安上了应该就不会再像之前那样漏水到楼下了。”小区物业工作人员表示，该房屋属于法拍房，无法直接维修，将向上级反馈后给出处理办法。

“当初办房产证，开发商躲着不见人，我们业主集体找政府才好不容易办下来，结果现在房子又出这么大问题，想找开发商说理，连人影都找不着。这房住也不是，扔也不是，真成了块心病。”周女士说。

记者拨通了业主提供的开发商海南万基威置业有限公司相关负责人的电话，该负责人表示该公司拖欠自己两年工资，早就辞职不干了。之后记者无从获得开发商其他负责人的联系方式，无从得知开发商方面说法。

拼版图片：图左为楼上法拍房清理后，其阳台门附近地板情况；图右为法拍房内堆放的建筑垃圾。记者 李文韬 摄

部门回应：房屋存在质量问题 正在尝试联系开发商

对此，海口市住房和城乡建设局人员前往周女士的房屋进行查看。“房屋钢筋外露确实是质量问题，正常情况下漏水是不会出现这种情况的。”市住建局相关负责人说，目前物业是把房间的阳台门给修复了，该房屋属于法拍房，一般来说是不允许外人随意进入维修的，所以物业是暂时无法给该房屋做防水层的。

“按规定，房屋质量的问题应由开发商负责保修整改，目前我们也在尝试联系开发商。之前对接的人早离职了，其他负责人我们还在想办法寻找。”该负责人说，“目前只能给他诚信扣分，看看能不能倒逼着他联系我们，暂时也没别的强制办法去处罚开发商。”

至于楼上的查封房产权在谁手上，海口市住建局相关负责人表示他们目前也无法查清。

海口云海花都小区。记者 李文韬 摄

律师支招：可先保留证据找法院申请修房

楼上法拍房漏水，造成的损失由谁承担？房屋质量存在问题，开发商联系不上怎么办？面对这种情况如何维权呢？记者向海南行一律师事务所律师罗涛咨询。

“首先要确定房屋的产权归属，明确房子是仍在开发商名下，还是已由开发商销售给第三人后被查封。”罗涛说，若因房子本身质量导致漏水，需考虑保修期，防水保修期一般为5年，5年内开发商需承担责任，超出则由当前房屋产权所有人承担责任；若不是因房子质量问题导致漏水，而只是防水没做好，应由当前房屋产权所有人承担责任。

罗涛表示，房屋处于查封状态，是不能随便进入处理的，这种情况下需要向法院提出申请，提交一个紧急情况说明，说明房屋漏水带来的影响和财产损失等，强调维修必要性，一般来说法院会同意进入维修。另外，如果漏水部分属于公共部位（如外墙），通常由开发商负责，若开发商联系不到，可申请动用小区公共维修基金进行维修。

“面对类似情况，业主要如何维权呢？首先要固定证据，用手机拍摄楼下屋顶渗水、钢筋外露的照片或录像，保存与物业的聊天记录表明自己已通知物业，保存住建部门对质量问题的反馈；其次，协调物业联系房屋产权所有人及开发商履行协助维修义务；然后向法院申请进入查封房，向法院提交《申请书》说明漏水紧急情况，并附之前保留的证据；最后可通过起诉追责，向房屋所在地法院起诉，要求责任方修复防水缺陷、赔偿损失。”罗涛说。

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